Vous détenez un appartement loué ou une résidence secondaire depuis plus de vingt ans et vous hésitez à vendre à cause de l'impôt ? Réunis à Lille du 30 septembre au 2 octobre, les notaires de France proposent de ramener de 30 à 22 ans le délai d'exonération totale de la plus-value immobilière. Plusieurs milliers d'euros à la clé pour certains vendeurs, à condition que le législateur suive.

Plus-value immobilière : pourquoi attendre 30 ans aujourd'hui

Quand vous vendez un logement plus cher que vous ne l'avez acheté, la différence, la plus-value, est imposée : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Votre résidence principale, elle, est totalement exonérée.

Pour les autres biens, un abattement grandit chaque année de détention, mais à deux vitesses. Côté impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e : plus rien à payer après 22 ans. Côté prélèvements sociaux, seulement 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e, puis 9 % par an : l'exonération totale n'arrive qu'après 30 ans. Entre les deux, le vendeur ne paie plus d'impôt mais continue de régler des prélèvements sociaux. C'est cet écart de huit ans que les notaires veulent effacer.

Ce que proposent les notaires

Le 122e congrès des notaires de France, consacré au « notaire et l'impôt », a soumis au vote de ses 4 000 participants 21 propositions fiscales. L'une d'elles vise directement l'immobilier : aligner les prélèvements sociaux sur l'impôt sur le revenu, avec une exonération totale dès la 22e année de détention.

Une seconde mesure l'accompagne : exonérer la plus-value à hauteur des sommes réinvesties dans les deux ans suivant la vente, pour un bien détenu depuis plus de cinq ans. L'objectif : remettre des logements sur le marché plutôt que de les voir immobilisés en attendant une fiscalité plus douce. Coût estimé par le congrès : 1,4 milliard d'euros par an.

Combien pourriez-vous économiser ?

Prenons une plus-value de 100 000 €, calculée après frais d'acquisition et travaux, sur un appartement loué qui ne bénéficie d'aucune autre exonération.

• Vente après 22 ans : abattement social de 28 %, soit 72 000 € taxables et 12 384 € de prélèvements sociaux aujourd'hui. Zéro avec la proposition.
• Vente après 25 ans : abattement de 55 %, 45 000 € taxables, 7 740 € à payer. Zéro avec la proposition.
• Vente après 28 ans : abattement de 82 %, encore 3 096 €. Zéro avec la proposition.

Ces chiffres sont des illustrations : le montant réel dépend du prix d'achat retenu, des frais et des travaux pris en compte. Ils expliquent toutefois pourquoi tant de propriétaires patientent jusqu'à la trentième année.

Ce qui ne change pas pour l'instant

Une proposition de congrès n'est ni une loi ni un projet de loi : elle doit être reprise par le Parlement, et une proposition de loi similaire avait déjà échoué en 2024. La règle en vigueur reste donc 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Un cas d'exonération existe pourtant déjà pour qui vend afin de se loger : céder un logement autre que sa résidence principale et utiliser le prix, dans les deux ans, pour acheter ou faire construire son habitation principale, à condition de ne pas avoir été propriétaire de celle-ci dans les quatre années précédentes. Elle se demande une seule fois, par une mention dans l'acte de vente.

Et maintenant ?

Vendre un bien ancien pour acheter un appartement neuf, c'est aussi changer de fiscalité et de confort : frais de notaire réduits, aucun travaux à prévoir, charges maîtrisées grâce à la réglementation RE2020. Découvrez nos programmes neufs en cours de commercialisation : nos équipes vous présentent nos résidences et répondent à vos questions.

Photo : Kampus Production / Pexels