Le projet de loi « visant la relance et la décentralisation du logement », voté par le Sénat le 8 juillet 2026, sera examiné par l'Assemblée nationale cet automne, en procédure accélérée (texte n° 3058, une seule lecture par chambre), pour une entrée en vigueur annoncée fin 2026 ou début 2027. Jeanbrun élargi, passoires thermiques à nouveau louables sous conditions, DPE recalculé : voici ce qui pourrait changer pour vous, avec la prudence qu'impose un texte non définitif.

Jeanbrun : un dispositif plus simple et plus large en 2027

Créé par la loi de finances 2026 et disponible depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun (ou statut du bailleur privé) permet, en contrepartie de loyers plafonnés, de déduire de ses revenus locatifs un amortissement du prix du logement, ainsi que les charges, intérêts d'emprunt et taxe foncière. Le déficit qui en résulte peut s'imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique jusqu'en 2027.

Le Sénat a voté quatre assouplissements : extension aux maisons individuelles dans l'ancien, possibilité de louer à ses ascendants ou descendants, objectif de performance ramené à un DPE D (E pour un logement G au départ) au lieu de A ou B, et suppression du seuil minimal de 30 % de travaux, remplacé par un critère de gain énergétique réel. Une ouverture aux SCPI a également été votée sous conditions.

Passoires thermiques : un sursis pour ceux qui rénovent

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location ; les F suivront au 1er janvier 2028 et les E en 2034. Le projet de loi ne supprime pas ce calendrier mais multiplie les exceptions, pour éviter que les quelque 700 000 passoires thermiques (F et G) ne disparaissent du parc locatif :

• Un logement G restera louable si des travaux sont engagés : sursis de cinq ans en copropriété, trois ans en monopropriété ou pour une maison, à compter de la signature du contrat de travaux.
• Le DPE collectif de l'immeuble primera sur celui du logement : un studio classé G dans un immeuble classé E sera réputé décent.
• En cas d'exception reconnue, plus de baisse de loyer imposée au bailleur ; hors exception, la réduction sera plafonnée au surcoût énergétique supporté par le locataire.

Attention : tant que le texte n'est pas promulgué, un logement G ne peut pas être loué au seul motif que des travaux ont été commandés.

DPE : l'électricité moins pénalisée dès 2027

Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire, abaissé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, devrait passer à 1,7 au 1er janvier 2027 selon un projet d'arrêté mis en consultation le 9 juillet 2026. Les DPE existants resteront valables et pourront être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, via l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe. Le ministre du Logement a par ailleurs annoncé, le 15 juillet, travailler à l'intégration du confort d'été dans le diagnostic. En copropriété, la majorité requise pour installer une climatisation ou des protections solaires serait abaissée.

Et maintenant ?

Pour un investisseur, le neuf reste la voie la plus lisible : un appartement construit sous la RE2020 n'est pas concerné par les interdictions de louer, le Jeanbrun s'y applique déjà sans exigence de travaux, et les charges sont maîtrisées dès la livraison. Découvrez nos programmes neufs en Île-de-France et échangez avec notre équipe : elle vous présente nos résidences et les typologies adaptées à l'investissement locatif. Nous reviendrons sur le texte définitif dès son adoption.