Acheter sur plan, c'est financer un logement qui n'existe pas encore. Que se passe-t-il si le promoteur fait défaut avant la fin du chantier ? La loi a prévu la réponse : la garantie financière d'achèvement, ou GFA. Obligatoire, elle reste pourtant l'une des lignes les moins lues d'un contrat de VEFA.

La GFA, une garantie imposée par la loi

Avant de signer l'acte de vente d'un logement en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement, l'achat sur plan), le promoteur doit souscrire une garantie financière d'achèvement ou, à défaut, une garantie de remboursement (art. L.261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation). Elle est délivrée par un organisme extérieur : banque, établissement financier, entreprise d'assurance agréée ou société de caution mutuelle (art. R.261-17).

Depuis la réforme applicable aux permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2015, l'ancienne garantie dite « intrinsèque », qui reposait sur la seule solidité financière du promoteur, a disparu. C'est désormais toujours un tiers qui s'engage envers vous. Autrement dit, la protection est la même quel que soit le promoteur, grand groupe ou indépendant : elle repose sur l'engagement d'un établissement financier, pas sur la taille ni la notoriété du vendeur. Et si l'attestation du garant manque à l'acte de vente, celui-ci encourt la nullité, que seul l'acquéreur peut invoquer avant l'achèvement des travaux (art. L.261-11).

Si le promoteur fait défaut, le garant prend le relais

Concrètement, vous pouvez actionner la GFA lorsque le promoteur ne dispose plus des fonds nécessaires pour terminer l'immeuble. Le garant paie alors ce qu'il faut pour achever les travaux (art. R.261-21) et peut faire désigner un administrateur ad hoc, chargé de terminer le chantier et de réceptionner l'ouvrage. De votre côté, vous réglez le solde du prix au garant seul, même si le promoteur est en redressement ou en liquidation judiciaire. Vous n'avez donc pas à financer vous-même la fin des travaux.

La garantie de remboursement fonctionne autrement : si la vente est annulée faute d'achèvement, la caution vous rembourse les sommes versées (art. R.261-22).

Ce que la GFA ne couvre pas

La GFA garantit l'achèvement de l'immeuble, pas sa date de livraison : un retard relève des clauses du contrat, pas du garant. Elle prend fin lorsque l'achèvement est constaté par un professionnel, qui délivre une attestation (art. R.261-24). Les éventuels défauts relèvent ensuite d'autres protections : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans), garantie décennale (10 ans) et assurance dommages-ouvrage.

Vos paiements, eux, suivent le chantier : ils ne peuvent dépasser 35 % du prix à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau et 95 % à l'achèvement, le solde étant dû à la remise des clés (art. R.261-14).

Trois réflexes pour vérifier votre GFA

• Au contrat de réservation, repérez le type de garantie prévu : achèvement ou remboursement.
• À l'acte de vente, vérifiez que l'attestation établie par le garant est bien annexée : la loi l'impose (art. L.261-11).
• Conservez-en une copie et notez le nom du garant : c'est lui que vous contacterez en cas de difficulté.

Et maintenant ?

Acheter sur plan reste l'un des achats les plus encadrés : garantie d'achèvement, paiements au rythme du chantier, dépôt de garantie protégé sur un compte à votre nom. Découvrez nos programmes neufs en cours de commercialisation : nos équipes vous indiquent l'organisme garant de la résidence qui vous intéresse et répondent à toutes vos questions.

Photo : Mike van Schoonderwalt / Pexels