Vous repérez un programme neuf à deux pas d'un quartier en pleine transformation, et vous hésitez ? L'État vient de confirmer qu'il prolongerait l'effort de rénovation urbaine jusqu'en 2040, avec une nouvelle vague d'environ 150 quartiers. Voici ce que cela peut changer pour votre projet.

Un troisième programme annoncé, pas encore voté

Le 17 septembre 2026, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) a consacré sa journée nationale à son futur programme, baptisé « ANRU 3 », en présence du ministre de la Ville et du Logement. Ce troisième acte avait été annoncé le 23 avril 2026 à Marseille par le Premier ministre : il prendra la suite du programme en cours et portera l'effort jusqu'en 2040, sur environ 150 quartiers supplémentaires, dont 20 % hors des grandes agglomérations, dans des villes moyennes et des sous-préfectures.

Une précision qui compte : rien n'est définitif. Le lancement d'ANRU 3 figure dans le projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, dont l'examen à l'Assemblée nationale s'ouvre avec la rentrée parlementaire, le 1er octobre. La liste des quartiers retenus n'est pas encore publiée.

Ce que finance vraiment le renouvellement urbain

Le programme actuel donne une bonne idée de ce qui attend les quartiers concernés. Lancé en 2014, il transforme 450 quartiers prioritaires où vivent 3 millions d'habitants, avec 12 milliards d'euros de subventions apportés par l'ANRU — 14 milliards en comptant les prêts bonifiés — censés déclencher 50 milliards d'euros d'investissement, tous financeurs confondus.

Concrètement, un projet de renouvellement urbain, c'est :

• des démolitions suivies de reconstructions à plus petite échelle, avec une offre de logements plus variée : logement social, logement privé, accession à la propriété ;
• des équipements publics neufs ou rénovés : écoles, crèches, gymnases, médiathèques ;
• du désenclavement : voiries, transports, ouverture du quartier sur le reste de la ville ;
• une exigence de performance énergétique sur les bâtiments.

Autrement dit, ce n'est pas un ravalement de façade : c'est un quartier dont la forme change sur dix à quinze ans.

Acheter à côté : trois effets concrets

Le premier est le prix d'entrée. À prestations comparables, un logement neuf situé à proximité d'un quartier en mutation s'achète moins cher qu'en hypercentre. Le deuxième est le calendrier : ces projets se déploient sur plus d'une décennie, ce qui mérite d'être regardé si vous achetez pour y vivre longtemps ou pour transmettre.

Le troisième est fiscal. Dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou à moins de 300 mètres de sa limite, l'achat d'un logement neuf destiné à votre résidence principale peut relever d'une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, sous conditions de ressources. C'est le levier le plus puissant sur un budget d'accession : nous y consacrerons prochainement un article entier.

Un mot de prudence, enfin : la transformation d'un quartier ne garantit aucune plus-value. Regardez ce qui est financé, par qui, et à quelle échéance — pas ce qu'on vous promet. Les documents d'urbanisme de la commune et la convention ANRU, quand elle existe, sont publics.

Et maintenant ?

Chez Alfred Immo, nous concevons et construisons nos résidences en Île-de-France, souvent dans des communes où la ville se recompose. Découvrez nos programmes neufs en cours de commercialisation : nos équipes vous présentent les résidences, leur environnement et les typologies disponibles, et répondent à vos questions sur le quartier avant même que vous ne visitiez. Nous reviendrons sur ANRU 3 dès que le texte sera adopté.

Photo : Lukas Kosc / Pexels